【專業服務】不止是看更！  香港物業管理師學會創會15周年

2025/6/26

香港物業管理師學會今年迎來15周年，圖為（左至右）副會長梁少偉、會長馮國雄博士、副會長周永傑及副會長羅耀燊

說到物業管理，大家可能會首先想到樓下的保安叔叔，但實際上，保安員只屬前線人員，他們背後還有龐大的管理團隊，負責不同的屋苑及商場物管工作，為了將服務專業化，香港物業管理師學會於2010年成立，除促進兩岸四地的同業交流，更提供與時並進的課程，精進整個行業的持續發展。

香港物業管理師學會長馮國雄博士表示，他們積極與大學合辦物管課程，培養人才

要為物管行業追根尋源，首先要帶大家回到70年前，香港物業管理師學會會長馮國雄博士（Lobo）說，在二戰之後，香港1945年的人口只有70萬左右，後來因為大量內地人湧入，至1951年，本地人口遽增至170萬，「在短短幾年間，人口急增了100萬，很多人在山腳、山腰搭建木屋或寮屋居住。」至1953年平安夜，發生了非常聞名的石硤尾木屋區大火，當時報載有10萬人無家可歸，官方數字則只有5.8萬人，「因為很多人都沒有身份證，不能向政府登記。」

香港物業管理師學會副會長梁少偉指出，早在上世紀50年代，本港已引入物管制度

後來港府興建徙置區原區安置居民，「短短一年間就起好，因為房屋十分簡陋，沒有廁所、廚房或任何間格」，居民要使用公共浴室與廁所，不時會發生衝突，政府遂找來英國的物業管理專家過來幫忙，成為本地物管行業的雛型。

說到行業挑戰，香港物業管理師學會副會長周永傑說須培訓更多人才應付行業需求

香港物業管理師學會副會長梁少偉（Eddie）補充說，在40至50年代，私樓都是五層、七層樓，一買就是一幢，所以整幢大廈就只有一位業主，負責收租和管理，「但隨著時代發展，後來的樓宇變成分層和分單位出售，業主變得愈來愈多，產生了公共秩序問題，誰人做維修、清潔和保安工作呢？社會開始引入物業管理制度，並訂立大廈公契，由管理公司去執行，讓住戶共同承擔權利與責任。」位於尖沙咀的香檳大廈以及銅鑼灣的蟾宮大廈，為本地最早有大廈公契的物業。

隨著時代進步，物管工作亦不斷在改變，由開頭的「看更阿伯」加個「清潔阿姐」，變成現在更繁複的工作，「例如是籌備管理委員會，處理投訴與工程維修、計劃預算案，大廈亦由單幢發展成大型屋苑，享有平台花園、商場、會所、馬路等，管理範圍不斷提升，我們亦要確保屋苑符合本地的電力、消防、噪音等法例。」Eddie說。

由1995年起，前線保安員需要完成課程並考取專業牌照，而物業管理的主任及經理級人員，更需要取得物業管理一級及二級牌照，「要成為主管級，除要在大學主修有關科目，並有五年主管經驗外，更要成為政府認可物管團體的會員。」Lobo說，他們正是現有11個認可機構中的其中之一，「我們於2010年成立，是首個本地註冊的個人專業學會，旨在促進兩岸四地（港、澳、台灣及內地）的行業交流，現時有超過1,400位會員，當中有10%非本地人。」香港物業管理師學會副會長周永傑（Eric）表示，本港物管業雖「行得前」，但內地卻是「走得快」，需要互相取長補短。

除此之外，學會還積極與大學合辦課程，提升本地物管人才的質素，「我們與都會大學推出了首個中文物管課程，相等於資歷架構中的第四（高級文憑）及第五（學士學位）級別，委員們亦有到不同院校教學，至今已培訓逾4,000個人才。」

說到行業面對的挑戰，Eric指出，現時本港約有300萬個私人住宅，過去五年亦分別有8.5萬及逾10萬私營及公營私人房屋落成，「但擁有一級及二級牌照的專業人員卻只有1.5萬人，面對社會龐大的需求，行業明顯人手不足。」為此，除了提供專業培訓，給年輕人看到行業發展前景外，前線人員方面亦需靠外勞補充，「截至今年三月份，共有5,800名外勞從事清潔、保安及房務工作。」

而隨著本地出生率減少，人口老化，幾位受訪者均提示物管行業需要有新思維，例如是減少商場及屋苑的兒童設施，增加座位及多舉辦長者活動，甚至是將育嬰室變成長者室等，租戶組合亦可以增加醫療和銀髮用品等，「物管須隨著服務對象而改變方向，方能發揮社區作用。」

刊於2025年6月26日《香港經濟日報》